最近，张江再次成为热门搜索词；中建御华园最新推出147套房源，吸引了将近600多组客户认购，认购率高达420%。
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来源网络：入选87分的楼盘除了个别滨江豪宅盘外，可以说刷新了今年浦东甚至整个上海中产改善的入选记录。
谈到张江，不得不提及它的产业。自1992年张江高科技园区成立以来，已经有了将近31年的发展历程。
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图片来源于互联网，展示了张江在2017年和2021年两次扩建后的景象。如今，张江已经成为了科技产业的中心地带。
它不仅推动了浦东乃至整个上海的经济发展，同时也促进了周边地区房产价值的增长。
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为何抢手？
长期以来，位于浦东的房子一直备受追捧。
产生这一问题的核心原因在于浦东的产业用地供应过剩，而居住用地供应严重不足，导致长期供需关系紧张。
要么是位于热门地段，备受追捧；要么是处于偏僻地区，鲜有人涉足。
除了部分豪宅地段以外，同等地段的中产阶级和刚需房屋在浦东的价格要比浦西高。
在张江板块这种供需严重失衡的局面中，价格高于市中心，尽管这个地区本应是中外环。
上海张江汤臣豪园成为过去十五年涨幅最高的房产，而万科翡翠公园价格虽有回落，但挂牌价仍坚挺在13万元左右。
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这一情况的根本原因在于该地区的产业十分强劲，吸引了大量高素质人才涌入，而可供他们居住的房源却十分有限。
张江地区早期的规划主要聚焦在科创产业园区，这导致居住用地在建设用地总比例中仅占15.3%，甚至未能达到国家标准。
张江中环以内的建设已经非常完善，目前仅剩下城市副中心的地标双子塔科学之门尚在建设中，近日完成了幕墙的施工。
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图片来源于：网络
该地区的住宅供应并不充裕；
张江集镇位于广兰路站附近的北部，而南部则是由三大动迁基地组成的片区。
前者的配套相对完善，能够满足500万以下和1000万以上的刚需购房以及改善型购房的需求。
而前者更多是改善性住房区域，例如玉兰香苑、川杨新苑、申城佳苑等动迁房，楼龄相对较新，适合购买。
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在高科技园区内还分布着一些住宅区。
张江最好的房子都在这一社区，它是汤臣系的代表作品。这里不仅离地铁近，而且周围有优质的学区资源。
其他地区大多被工业占据。
张江核心板块近年来新房供应量的增加证实了住宅市场的紧张局势。
目前市场上除了最新上市的中建御华园，还有大约100套房子仍然备受人们关注。
近10年来，张江核心区都未上新项目，就连上一个开盘的项目万科翡翠公园也是在2014年。
粥的份量有限，大家都想得到一些也是可以理解的。
板块内新房市场的繁荣通常会对二手房市场产生影响。
像张江这样的板块，长时间缺乏新房供应，最近有高品质新房项目上市，预计会带动该板块的市场活跃度，可能对购房者的情绪产生影响。
那些得分高的人会去购买新房，而得分低的人则会购买二手房，因为需求是客观存在的。
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浦东的定价逻辑？
张江的二手成交量一直保持稳定。
即使是在上海楼市最冷的5月，也依然有88套房产成交，而且从7月开始成交量重新回升。
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数据来源于：兔博士
根据张江标杆小区的价格走势来看，尽管受到2021年中考改革和三价取低政策的影响，价格有所回落，但明显的跌幅并不大。
到目前为止，数量仍然稳定在约14万，比起2020年仍然增长了55%。
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张江板块能够抵御楼市周期，保持相对的平稳是因为其区位优势和产业结构。张江作为上海重要的科技和创新区，吸引了大量高新技术企业和人才的入驻，形成了稳定的需求，使得房地产市场受到较小的波动影响。同时，政府也通过严格的土地规划和房地产市场调控，有效控制了房价的波动，保持了市场的相对稳定。
我们需要讨论一下浦东主要的购房人群——新上海人。
他们视浦东为拼搏的地方，因此并不认为浦西那种繁华商业区是必须的。
王道是近水楼台。工作之地离家近，确实是方便。
上海吸引了许多受过良好教育、高素质的人前来安家落户，因此他们对子女的教育要求也很高。
"产业和学区可以说是浦东无往不胜的双重利器。"
近日，浦东北部的浦开仁恒金桥世纪以金鼎天地规划和新建校明珠迎桥小学为例，优质房源以近10万的单价成功售出，而且这些房源多为低楼层。
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我们再来看一下张江，这两个方面都非常出色，自然赢得了新上海人的喜爱，接盘者也是络绎不绝。
先来看产业能级：
2022年，张江科学城集成电路产业的销售收入完成额为2011亿元，同比增长18.1%，占据上海市集成电路产业销售收入的比重为65.8%。
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图片来源：张江发布
张江科学城今年上半年的规上工业总产值为1840.49亿元，同比增长12.4%，占据了全市总产值的近十分之一。
张江科学城已成为超过2.4万家企业、1800余家高新技术企业、179家外资研发中心以及约50万从业人员的聚集地。
该企业整体营收突破万亿，年均增长率保持在10%以上；张江产业区显然是浦东乃至整个上海市的领头羊。
再来看教育资源：
张江拥有一些知名的学校，可以说是群英荟萃。除了华东师范大学第二附属中学作为上海四校之一，还有上海外国语大学附属浦东外国语学校，被称为“三公”之一，也位于张江。
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整个片区注重教育，包括基础教育阶段，张江也提供了相应的选择。
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张江高科实验小学 [藿香校区]位于张江集团中学附近。
2020年，张江集团中学从民办转为公办，成为公办教育领域中的杰出代表。在此之前，张江集团中学的四所学校八大预录取人数长期位居本区第一，成为了仅次于华育中学、兰生中学、市北理中学、上海外国语大学附属学校浦东实验学校和复旦大学附属中学二附中的顶级初中名校。转为公办学校后，张江集团中学仍然保持着在浦东地区公认的初中第一的地位。根据2023年的名额分配和校均分数据显示，张江集团中学的名额分配到校裸分平均为689.8，位列浦东初中的第一名。
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虽然张江高科实验小学在名气上不算很出名，但据家长反馈，学校的老师非常重视学习，学校的生源质量也相对不错。
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建平实验张江中学是一所位于上海张江地区的中学，学校坚持以学生成长为中心的办学理念，注重学生的综合素质培养。学校拥有一支高素质的教师队伍和先进的教育教学设施，为学生提供优质的教育资源和学习环境。同时，学校注重学生的全面发展，开设了丰富多彩的课外活动和兴趣社团，为学生提供了广阔的发展平台。建平实验张江中学致力于培养具有国际视野和创新精神的优秀人才，为学生的未来发展奠定坚实的基础。
建平实验中学是一所备受瞩目的学校，它作为浦东地区的顶尖初中之一，拥有无可挑剔的声誉。作为建平系的一部分，以前建平高中一直倾向于优先招收建平实验中学的学生，这也是因为该校的学生成绩一直都很杰出。作为建平实验中学的分校，它的绩效应当也是非常出色的。
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万科实验小学成立于2016年，位于滨江和张江两个校区。该校是浦东教育局、教育学会和万科公司联合创办的。
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所以我一直强调，浦东和浦西是不同的，浦西沿着环形线而建。
浦东地区因为拥有大量高薪工作机会和优质教育资源而被称为城市中心。
张江显然就是
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拼命外溢
张江地区的供需严重失衡，但这一地区凭借强大的产业和学区，使房价始终坚挺。
由于这种情况，张江科学城的程序员们不得不另寻出路，将目光投向了周围的外围地区。其中，御桥、康桥、周浦、唐镇因为连续两次扩张，成为了受益最大的地方，几乎所有区域都被划入了张江科学城的范围内。
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图片来源于：网络
唐镇
唐镇和张江之间有着非常紧密的联系。
尽管位于浦东外环之外，但交通十分便利，可乘坐轨交到达，外环线、龙东大道和华夏高速贯穿其中。
黄金2号线东西走向的地铁线路非常有价值，唐镇板块的两个站点分别是唐镇站和创新中路站。
最近唐镇的热度也很高，新盘华发和安高项目都获得了70＋的入围分，导致一房难求的情况。
金桥集团正式公布了旗下“七朵金花”子品牌的区位图，其中唐镇的金城和金谷被确定为重要的居住和产业功能板块。这一举措将极大地提升未来潜力。
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然而，由于唐镇大供应量的担忧，根据唐镇核心区（金城内）规划，有7000套以上的住宅。
补给储备充足，但供应速度一直受到浦东政府的严格控制。例如，像唐镇的次新标杆唐镇四兄弟和以绿城玉兰公馆为首的低密度别墅板块，房价一直坚挺稳定在10万以上。这主要得益于福山唐城外国语小学和建平培德实验中学等优质学区资源的吸引，以及小区本身的高品质。与此相比，现在的新房质量堪忧，频繁出现质量问题，并且无法保证学区资源，很难与这些小区形成竞争。供应稳定，但受到政府管控；唐镇的房价坚挺，得益于优质学区资源和小区品质；而现在的新房质量堪忧，无法与这些小区竞争。
御桥
御桥地区的区位优势非常明显。该地区不仅受益于张江地区的扩容利好，还位于浦东金色中环带之内，因此被视为五大潜力中心之一。
该片区的产业属性非常浓厚，定位为商贸和产业板块，而西侧又新规划了陆家嘴数智天地（即御桥科创园），被列入张江数字要素产业聚集区。
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御桥科创园的建成后建筑体量约为178万平方米，预计明年年底前第一、第二期将全部交付使用。该片区的初中教育也非常不错，建平实验地杰中学今年的到校均分仅次于张江集团中学，表现出领跑赶超的态势。来源网络。
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然而，这所名校目前只有位于京浦路以北的学生能够就近入学，而位于南部地区的学生更多被分配到吴迅中学。在这里，花费略超过1000万元就可以购买到中环2010年以后建造的三居室房产，且带有学区房的优势，而且房屋质量和户型也都不错。值得一提的是，万科海上传奇和金色城市社区都是不错的选择，性价比较高。
周浦和康桥
提起周浦和康桥，它们经常被合称为周康板块。有许多人很难区分周浦和康桥，实际上康桥位于北部，而周浦位于南部。与唐镇和御桥相比，这两个地方的教育资源相对较为欠缺。康桥有一所较为优秀的学校，那就是康桥实验小学，它是明珠托管学校，从明珠总校派遣师资过来，教学课程设计和进度也相应一致。
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目前，对口的中学仍在建设中。毕业生目前主要选择去吴迅中学，但教育质量比较一般。而周浦地区最好的澧溪小学+中学和傅雷小学+中学的组合勉强算得上是二梯队。两个板块共享地铁11、16、18号线，通达性很强，但并非所有小区都能够覆盖到这些地铁线。不过，两个板块的房屋平均价格低于6万，最低价格为300万，可以购买两居室住房，而500万可以买到有电梯的三居室。可以毫无疑问地说，这是浦东南部的刚需购房者的大本营。在张江不断向南扩展的过程中，周浦地区的发展势头似乎更加良好。张江医谷已经在周浦落户，而周浦智谷（周浦智慧产业园）也将于明年年底竣工。
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该图片来自网络，展示了张江科学城的两大核心产业：生物医药和集成电路。同时，康桥工业区也在不断升级，由传统制造业向更现代化的产业转变。尽管16号线沿线有大量土地可供利用，但引进张江科学城的企业需要时间来适应。
周浦相对于康桥更受追捧并且房价一直居高不下的原因是什么？
周浦地区的配套资源和居住品质相对滞后，使得吸引优质客群的吸引力自然要差一些。
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其实作为家长，我也深有体会浦东这种定价逻辑。
考虑到大部分家庭都有双职工，他们需要在工作和照顾孩子之间取得平衡。这就需要他们左右逢源，既要努力工作，又要关注孩子的成长，这样想要有所节省也是不容易的。
减少通勤时间可以提高效率，让我有更多的时间陪伴孩子。
学校的重要性愈发凸显，在政策的压力下，孩子的教育更多地回到了校园内。张江作为浦东的中心地带，不仅拥有顶级的产业和学区，而且核心区的房源本来就稀缺，因此接盘者众多，价格也难以下跌。而外围地区则提供了更多选择，御桥和唐镇的环境更为优越。就未来的房源供应来看，御桥会更加稳定。周浦和康桥地区的房产选择也非常丰富，从几千万的别墅到不到300万的老旧小户型，种类应有尽有。虽然目前城市规划、教育资源等方面仍存在一些差距，但仔细选择也可以找到不错的房产。
主要考虑的因素是性价比高和未来发展潜力。
